一家2008年才成立的房企，截至2021年2月28日，總計只有86個項目，其中82個項目由其附屬公司開發(fā)，4個由合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)。

它叫石榴投資集團，來自北京，準備登陸港交所。

2021年5月的最后一天，港交所網(wǎng)站披露了石榴集團的招股書。

這樣一家年輕的房企，和老牌企業(yè)比社會知名度，顯然是吃虧的。不過任何招股書都是要最大程度炫耀自己的厲害：

按合約銷售計，我們在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP 100中排名第70位。我們于2014年至2021年連續(xù)八年位列「中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強」之一，而于2020年，按成長速度及區(qū)域運營計，我們?yōu)橹袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院及中國房地產(chǎn)測評中心所頒佈「中國房地產(chǎn)500強」中的十強之一。

根據(jù)中國指數(shù)研究院，我們亦為中國房地產(chǎn)開發(fā)公司40強之一。

當然，石榴集團到底地位如何，不用杠桿地產(chǎn)多說，桿友有自己判斷，我只談它披露的財務情況。

1、增收也有反復，同時不增利，跑得也不快

增收不增利的問題，今年困擾很多房企。

原因很多，地價高、融資成本高、限價、企業(yè)開支增加等。石榴集團也有這個問題，2018年營收99.37億元，毛利尚有33.19億元。

到了2020年，營收增至122.65億元，如下圖。而毛利反倒只有28.10億元。

是的，不升反降低。

同時，杠桿地產(chǎn)注意到，2018、2019、2020年，石榴集團的營收也并非一帆風順上升。

2018年營收99.37億元，2019年下降為80.31億元，2020年又升至122.65億元。

我們知道，2018、2019、2020年結算的營收，其實都是前幾年了，而前幾年，恰恰應該是樓市較好行情時。

換句話說，石榴集團過去幾年，可能錯過了一輪大增長的機會。

毛利相對于2018年下滑的同時，石榴集團的凈利潤近3年走勢也不是太好看，2018年凈利潤為15.84億元，2019年下滑至7.18億元，2020年營收增長但凈利也只有11.31億元。

如上圖，歸母凈利潤也呈現(xiàn)相似的走勢。

招股書披露，2018年、2019年的毛利率均為34.1%，2020年降至22.9%。

利潤指標的走低，其實除了行政及其他開支的增加外，或許還有一個重要原因，如下文杠桿地產(chǎn)的發(fā)現(xiàn)。

2、銷售均價總體持續(xù)下滑

看招股書，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)石榴集團很大一個問題是銷售單價連續(xù)下滑。

招股書明確：

物業(yè)銷售的收益取決于相關年度已交付物業(yè)的已確認總建筑面積及已確認平均售價。于往績記錄期間，我們的已確認建筑面積視乎項目規(guī)模及其開發(fā)階段于不同期間波動。已交付物業(yè)的已確認平均售價亦視乎不同系列或不同類型物業(yè)的售價，以及我們開發(fā)及銷售物業(yè)項目所在的城市及地區(qū)而在不同期間波動。

這句話很繞，句子很長，意思其實很簡單，就是在為銷售單價的持續(xù)下滑做闡釋。

比如2018年物業(yè)的已確認平均售價，為19758元/平米，2019年降到13654元/平米，并進一步減少至2020年的每平米11967元。

石榴集團說：

主要歸因于來自我們位于大灣區(qū)的物業(yè)項目的收益貢獻減少，而其已確認平均售價極高；在長江三角洲地區(qū)若干城市交付的物業(yè)大幅增加，而其物業(yè)售價較相對低于其他地區(qū)；

及我們開發(fā)所在城市及地區(qū)的物業(yè)的當前市況及售價波動。

這是所有物業(yè)的銷售均價，分結構看，石榴集團的住宅、商業(yè)物業(yè)銷售均價，這2年都呈現(xiàn)大幅度滑坡的趨勢。

如上圖，2018年已確認的住宅銷售均價接近2萬元/平米，2019年這個數(shù)字為1.4萬元/平米，2020年更是降至1.2萬元/平米。

這還不算最狠的，商業(yè)更夸張，2018年已確認平均售價超過2萬元/平米，2019年降至1萬元/平米，2020年只剩4000多元/平米。

另外，杠桿地產(chǎn)注意到，石榴集團的主要重倉區(qū)域，銷售單價趨勢總體都不理想。

如下圖，京津冀城市群2018年已確認平均售價接近1.3萬元/平米，2019年降到1.2萬元以下/平米，2020年略有回升，但比2018年要略低。

長三角地區(qū)則是持續(xù)下滑，2018年過萬元/平米，2019、2020年都是低于1萬元/平米，且持續(xù)降了點。

大灣區(qū)2019年已確認平均售價，從2018年的超4萬元/平米，降至3.7萬元/平米，2020年有所反彈，但是也低于2018年。

成渝地區(qū)不可比。

其他主要是山東省，已確認平均售價也是震蕩。

3、部分成本增長，資金壓力總體不小

此外，杠桿地產(chǎn)注意到，石榴集團建筑成本占比，2019年為51.0%，高于2018年及

2020年，主要歸因于2019年的建筑材料（如鋼材及水泥）的價格較高；及2019年已交付

精裝住宅物業(yè)的比例較高，其建筑成本通常高于未有裝潢的住宅物業(yè)。

看來這一波大宗商品價格上漲，對一些房企利潤的擠壓逐年會顯現(xiàn)。

還不錯的是，土地收購成本占物業(yè)銷售總成本的百分比，由2018年的49.0%，下跌至2019年的35.6%，主要歸因于，2019年已交付住宅物業(yè)的比例較高，而住宅物業(yè)的土地收購成本一般低于商業(yè)物業(yè)。

接著，土地收購成本于2019年至2020年大幅增加，主要由項目所在的本地物業(yè)市況推動。

簡單說，就是買的地更貴了。

從總的銷售成本上說，杠桿地產(chǎn)注意到，石榴集團2019年為53.42億元，2020年增加77.0%，到94.55億元。

石榴集團解釋說：

主要由于我們有關物業(yè)銷售的銷售成本有所增加所致。我們有關物業(yè)銷售的銷售成本由2019年的人民幣4,820.3百萬元增加87.1%至2020年的人民幣9,016.9百萬元，主要由于土地收購成本增加，原因是我們交付物業(yè)所在地區(qū)的地方物業(yè)市場狀況整體改善及土地價值升值；原材料（如鋼材及混凝土）成本不斷增加及工人的平均工資水平上升，導致建筑成本增加；及已交付物業(yè)數(shù)目及已確認建筑面積增加，與我們的業(yè)務增長一致。

另外，杠桿地產(chǎn)注意到，石榴集團融資成本，由2019年的4.23億元，增加37.6%至2020年的5.82億元，主要由于：

就合約負債重大融資部分確認的利息有所增加；及與用作撥支項目建筑的資金相關的已資本化利息有所減少所致。

2018年融資成本為3.77億元，2019年增加12.2%至4.23億元。主要由于有關銀行借款、信托融資及公司債券的利息增加。

石榴集團截至2021年3月末，一年內(nèi)應還銀行借款16億元，一年內(nèi)應還其他借款29.5億元。

這兩筆加起來，一年內(nèi)要還45.5億元。截至2020年末，石榴集團賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為接近50億元。

馬馬虎虎差不多，可以支撐短債。

但是毫無疑問，考慮到各種債務、支出，資金壓力總體還是不小的。

上市融資，拓展更多資金渠道，無疑是辦法之一。