2017年將廣州花都芙蓉墅項目出售予遠洋后，方直集團似乎低調(diào)了許多。

而去年伊始，官網(wǎng)公開招聘多個要求有IPO經(jīng)驗的職位，土地市場頻繁拿地，公司架構(gòu)股權(quán)變更，以及引進明星經(jīng)理人，外界一度以為這家惠州起家的房企即將開啟上市征程。

據(jù)悉創(chuàng)始人陳專也曾不止一次在內(nèi)部會議中提到，方直一直致力于方直環(huán)境和方直地產(chǎn)的上市。

但踏入2021年數(shù)月以來，遲遲未見上市動作。有消息稱，如今不少中小房企上市受阻，審批嚴，方直或有可能放棄上市。

錘子落地，4月21日深夜，方直發(fā)展集團遞交了一份超624頁的招股書，向上市之路踏出了第一步。

重倉灣區(qū)

方直集團成立于1998年，最初的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)裝修以及園林設(shè)計施工，直至2006年正式在惠州進軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

創(chuàng)始人陳專是廣東陽江陽西縣上洋鎮(zhèn)人，據(jù)悉其十分崇敬宋衛(wèi)平，在公司內(nèi)部也曾明確提及品質(zhì)上學習綠城；加之以裝飾、園林設(shè)計起家，方直在發(fā)展初期憑借園林特色及產(chǎn)品品質(zhì)，在惠州迅速站立腳跟。

2011年，方直在惠州入市多個高端項目、刷新銷售記錄，如方直瓏湖灣以超出市場2000元/平方米的高價入市但仍頗受市場買單，一時風光無兩。

直到2014年調(diào)控來臨，惠州市場下行，重倉的方直遭遇了發(fā)展以來的第一個坎。

陳專意識到了危險，一方面出售項目，回籠資金，另一方面迅速調(diào)整戰(zhàn)略布局，將雞蛋放在不同籃子里。自2015年起，方直確立深耕粵港澳的戰(zhàn)略，將觸角從惠州，延伸至廣州、深圳、陽江、東莞、佛山等地。

從招股書看，方直現(xiàn)業(yè)務(wù)活動主要集中于大灣區(qū)經(jīng)濟圈各地，尤其是大灣區(qū)內(nèi)一線、二線及精選三線城市的核心區(qū)域。截至2021年1月31日，方直集團擁有由43個項目，共覆蓋廣東省11個城市，土地儲備總量的總建筑面積約為430萬平方米。其中四個項目乃通過一家聯(lián)營公司開發(fā)。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，其中大本營惠州仍占據(jù)過半項目，開發(fā)項目數(shù)量為24個，土地儲備為133.78萬平方米；位列第二的是佛山，開發(fā)項目5個，土地儲備116.58萬平方米。

按土儲比例看，目前大灣區(qū)占據(jù)方直總突出的85.9%，其他地區(qū)涉汕尾、陽江也均位于廣東省內(nèi)。土儲前五名的城市分別為惠州、佛山、中山、深圳及廣州。

方直于招股書中披露，截至2021年1月31日，其開發(fā)中的物業(yè)開發(fā)項目中應(yīng)占的已規(guī)劃總建筑面積約為160萬平方米，持作未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項目中應(yīng)占的估計總建筑面積約為230萬平方米。方直稱，相信項目組合及地理位置優(yōu)越的土地儲備將有助于業(yè)務(wù)的持續(xù)增長。

除物業(yè)開發(fā)及銷售外，方直集團的業(yè)務(wù)板塊還包括商業(yè)物業(yè)投以及室內(nèi)裝飾服務(wù)兩大板塊。其中，截至2021年1月31日，方直于商業(yè)物業(yè)組合的投資中14個物業(yè)開發(fā)項目的總建筑面積為254751平方米。

但可以看到，上述兩項業(yè)務(wù)在方直的營收里比例很小。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，方直集團的收益分別為30.45億元、33.59億元及31.52億元，其中物業(yè)開發(fā)及銷售均占到了接近98%的水平。

雖營收增長不大，但近三年方直集團同期的利潤分別錄得2860萬元、2.38億元及2.88億元；毛利分別略的8.25億元、14.09億元及11.97億元元，同期的毛利率分別為27.1%、41.9%及38.0%，毛利率水平居于行業(yè)中上。

銷售規(guī)模雖招股書并無披露，但據(jù)觀點指數(shù)榜單監(jiān)測，近三年來方直的銷售增幅并不大，均在250億元左右。2020年，方直首次破300億門檻，錄得全口徑銷售額306億元，位列觀點指數(shù)·2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100的第94名。

連TOP15的中大型房企都傳被融創(chuàng)收購，“方直們”如今的處境如何呢？

上市囧路

在創(chuàng)始人陳專的規(guī)劃里，方直是要往上市征途走的，這也意味著，這家規(guī)模兩三百億的企業(yè)一定不甘于現(xiàn)狀。

若回過頭來看，方直這一波上市準備可分為若干個步驟。

其一便是囤糧以備沖刺規(guī)模。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2020年方直在公開市場的出現(xiàn)頻率遠高于以往，全年分別在佛山、陽江、廣州、珠海、惠州等地斬獲項目。據(jù)其官網(wǎng)公示信息，2020年，方直通過招拍掛新獲7宗地塊，將新增供貨300億元。

其二則是招兵買馬，尤其是專注IPO方面。早在2019年8月，方直集團在官網(wǎng)及招聘網(wǎng)站中掛出多個要求有IPO經(jīng)驗的職位，其中諸如高級財務(wù)經(jīng)理，要求全面負責IPO財務(wù)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略投融資的估值、定價、交易安排及相關(guān)管理工作；法務(wù)職位則負責對接集團IPO上市相關(guān)法務(wù)工作。

這一舉動更是被外界視為方直尋求IPO的“鐵證”。除了在IPO環(huán)節(jié)上招聘專業(yè)人才，方直也在營銷、財務(wù)各個層面招攬房企職業(yè)經(jīng)理人。

如2020年初就有內(nèi)部消息稱，廣州資深業(yè)內(nèi)人士羅江海已入職方直，擔任方直集團副總裁兼廣佛總經(jīng)理。在招股書中也可窺見羅江海位列高管團隊名單中：其自2019年10月加入方直擔任上述職位，并于2021年1月22日獲任為方直執(zhí)行董事兼副總裁，主要負責長江三角洲區(qū)域的整體管理。

過往，羅江海曾在恒基兆業(yè)、路勁、中惠熙元、奧園等房企擔任高管職位。

而在今年3月初，更有確切消息稱，從禹洲離開的許珂已入職方直集團任總裁一職。許珂同樣為頗有經(jīng)驗的明星經(jīng)理人，在萬科有著近10年的工作經(jīng)歷，此后履職陽光城、泰禾、禹洲等上市房企，多負責投資運營及營銷。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，規(guī)模做大的標志之一就是引進高管，因為當實現(xiàn)規(guī)模跳躍的時候，原有的管理架構(gòu)、人才結(jié)構(gòu)、管控體系等也會呈現(xiàn)出一定的不適配。許珂，于方直而言或許正是那個新的領(lǐng)頭人物。

然而，在此次的高管團隊中尚未看到其身影，這也可能是因為招股書資料更新日期的緣故。

看似方直已為資本征途鋪好路，但從招股書600余頁資料中，這家中小房企或許還面臨了一定的資金窘境，這或許也是融資與負債紅線下基于尋求上市的癥結(jié)。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，2018-2019年，方直集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為6.94億元、3.53億元以及9.19億元；這期間，其未償還銀行及其他借款總額則分別由62.53億，進一步增加至78.78億元、95.71億元，其中一年內(nèi)需要償還的借款總額為13.81億元、24.27億元、40.39億元，顯然難以覆蓋債務(wù)。

據(jù)此計算，截至2020年底，方直集團的現(xiàn)金短債比僅為0.23。

方直集團也于招股書中表示，其未償還銀行及其他借款總額增加主要是由于作為業(yè)務(wù)擴張的一部份，期內(nèi)公司加強了土地收購力度。

截至2018年、2019年與2020年12月31日，方直集團的資本負債比率分別為668.3%、738.6%與231.4%，處于高位；此外，利息覆蓋率從2019年的198%降至2020年的106.4%，僅達到基本覆蓋。

更需值得注意的是，方直的融資成本遠高于同行。

據(jù)悉，方直集團主要通過包括銀行貸款、信托融資及其他融資籌集資金。截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直集團銀行及其他借款總額的加權(quán)平均實際利率分別高達11.2%、11.5%及11.1%。

高融資利率相應(yīng)也侵蝕了企業(yè)的利潤，從融資成本金額看，2018-2020年方直錄得融資成本1.28億元、2.58億元以及1.58億元。

這一局面直到2021年上市臨門一腳，仍未有太大改變。觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，截至2021年2月28日，方直集團今年還訂立兩項信托融資安排，本金總額為約5.73億元，兩項信托融資協(xié)議的年利率高達10%至15%。

尋求資金，尤其是便宜的資金，或許是方直的上市目的所在。